容積率（Plot Ratio比率比率/Floor   Area   Ratio/Volume   fraction）又稱建筑面積毛密度，是指一個居住區(qū)總建筑面積與用地面積的比值，是衡量建設(shè)用地使用強度的重要指標(biāo)，也是一項經(jīng)濟指標(biāo)。除了經(jīng)濟因素，容積率的大小也會受到環(huán)境的影響，所以容積率也可以作為一個開發(fā)小區(qū)的環(huán)境指標(biāo)。根據(jù)規(guī)劃管理需要，地下建筑面積可計算地下容積率。有些土地不會計入容積率，這通常涉及城市規(guī)劃、土地使用法規(guī)等復(fù)雜考慮，具體情況可能因國家和地區(qū)而異。

我國從20世紀(jì)80年代開始采用容積率容積率指標(biāo)是城市規(guī)劃中影響地價的最重要因素，其大小決定了土地建設(shè)開發(fā)的強度。在一定的建筑密度下（地上建筑面積與土地面積之比）在這種情況下，容積率與層數(shù)成正比。同樣，在樓層數(shù)一定的情況下，容積率與建筑密度成正比。

對于購房者來說，買房時選擇容積率低的小區(qū)，這樣入住后環(huán)境會很舒適。對于開發(fā)商來說，容積率決定了地價成本在房子中的比重容積率越低，建筑密度越低，開發(fā)商可以用來回收資金的面積就越少。

容積率是西方國家（主要是美國）本世紀(jì)以來，城市土地分區(qū)管理制度的實施采用了一個重要指標(biāo)。容積率最初是從美國芝加哥引入土地管理制度，多年后發(fā)展成為一個全球性術(shù)語。

在中國 s改革開放，即計劃經(jīng)濟時代，土地是公有的，國家通過計劃規(guī)定用地規(guī)范，完全壟斷了土地資源，限制了土地交易，導(dǎo)致土地市場低迷。改革開放以來，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立，我國各個領(lǐng)域逐漸被市場觀念所主導(dǎo)最顯著的變化是明確了土地使用權(quán)，使土地從“公有公用”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮兴接谩保龠M(jìn)土地向市場流動，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。為維護(hù)市場經(jīng)濟時代土地開發(fā)的公共利益，確立規(guī)劃與開發(fā)控制的關(guān)系，我國借鑒西方國家特別是美國的城市土地分區(qū)管理制度，引入容積率指標(biāo)，幫助解決經(jīng)濟利益的分配和分享問題。首先，合理的容積率可以節(jié)約土地資源，實現(xiàn)高效用地。其次，容積率規(guī)劃政策采取自由裁量，根據(jù)土地開發(fā)情況靈活制定容積率，優(yōu)化資源配置，適應(yīng)城市發(fā)展的復(fù)雜性、不確定性和動態(tài)。容積率的引入適應(yīng)了新形勢和背景下規(guī)劃管理和規(guī)劃控制的需要，成為城市規(guī)劃管理部門控制土地開發(fā)強度的重要工具。

中國 美國的容積率研究經(jīng)歷了近30年的發(fā)展，不斷適應(yīng)城市發(fā)展的不同階段。20世紀(jì)90年代，我國學(xué)者開始系統(tǒng)闡述容積率的概念及其計算方法比如鄒德慈通過對容積率的科學(xué)分析，提出了基于修正系數(shù)的政府與開發(fā)商土地經(jīng)濟雙贏模型。梁鶴年對容積率的引入和應(yīng)用進(jìn)行了批判性反思，認(rèn)為容積率是基于整體規(guī)模限制，以人口密度為主要因素推導(dǎo)出來的、以容積率為補充的城市密度管理路徑更適合中國 ■國情。從一般的技術(shù)流程來看，容積率的設(shè)定經(jīng)歷了三個基本流程：總體控制（宏觀）——密度分區(qū)（中觀）——基準(zhǔn)體積和繪圖校正（微觀）中國調(diào)控容積率由來已久（FARR）作為城市規(guī)劃的關(guān)鍵工具，它主要決定了城市住宅建設(shè)的高度和密度。按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，城市中的建設(shè)用地地塊必須符合法定容積率限制，通常不得超過既定標(biāo)準(zhǔn)。2020年，中國的城市化率將達(dá)到63.89%城市發(fā)展正從規(guī)模擴張向質(zhì)量效益升級轉(zhuǎn)變，從管理空間供給向管理空間質(zhì)量效益轉(zhuǎn)變。因此，容積率控制的價值取向、管理目標(biāo)和技術(shù)手段都在變化。

具體計算規(guī)則要以《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》為準(zhǔn)（GB/T50353-2013）以及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的文件進(jìn)行計算以下是北京市規(guī)劃委員會的一個例子關(guān)于發(fā)布《容積率指標(biāo)計算規(guī)則》的通知〔2006〕851號

一、容積率是指某地塊地上總建筑面積與總建設(shè)用地面積的計算值。地上總建筑面積計算值為建設(shè)用地內(nèi)各建筑物地上建筑面積計算值之和；地下營業(yè)面積，其營業(yè)面積不計入建筑面積容積率的計算。一般情況下，建筑面積計算值為《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T50353-2005)的規(guī)定執(zhí)行；如遇特殊情況，適用本規(guī)則的下列規(guī)定。

二、當(dāng)住宅建筑的標(biāo)準(zhǔn)層高大于4.9米(2.7米+2.2米)，無論樓層是否有夾層，建筑面積的計算值均按樓層水平投影面積的兩倍計算；當(dāng)住宅建筑高度超過7.6米(2.7米×2+2.2米)，無論樓層是否有夾層，建筑面積計算值均按樓層水平投影面積的3倍計算。

容積率

三、辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層高超過5層時.5米(3.3米+2.2米)，無論樓層是否有夾層，建筑面積的計算值均按樓層水平投影面積的兩倍計算；當(dāng)辦公樓的高度超過8.8米(3.3米×2+2.2米)，無論樓層是否有夾層，建筑面積計算值均按樓層水平投影面積的3倍計算。

四、當(dāng)普通商業(yè)建筑的標(biāo)準(zhǔn)層高大于6.1米(3.9米+2.2米)，無論樓層是否有夾層，建筑面積的計算值均按樓層水平投影面積的兩倍計算；普通商業(yè)建筑高度超過10m時(3.9米×2+2.2米)，無論樓層是否有夾層，建筑面積計算值均按樓層水平投影面積的3倍計算。

五、計算帶陽臺建筑的容積率指標(biāo)時，應(yīng)按其水平投影面積計算陽臺建筑面積的計算值。

六、地下空間的頂面高于室外地面1.大于5米時，建筑面積計算值按本層水平投影面積計算；地下空間的頂面比室外地面高出不到1.5米，建筑面積不計入容積率。建筑室外地坪標(biāo)高不一致的，以周邊最近的城市道路標(biāo)高為準(zhǔn)，加0.2米作為室外露臺，再按上述規(guī)定批準(zhǔn)。

七、住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部位和屋頂獨立式住宅建筑和有特殊用途的大型商業(yè)建筑工業(yè)建筑、體育館、博物館展覽館容積率暫不按本細(xì)則計算，其建筑面積計算值為《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T50353-2005)的規(guī)定執(zhí)行。

八、設(shè)計單位應(yīng)當(dāng)在總平面圖上分別標(biāo)明建筑面積和建筑面積計算值。

九、這些規(guī)則中指定的值都包含這個數(shù)字。

十、本細(xì)則實施中遇到的其他情況，市計委將及時補充和修改。

十一、本細(xì)則自發(fā)布之日起實施。

建筑面積一般以《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》為國家標(biāo)準(zhǔn)，編號為GB/T50353-2013年的規(guī)定計算。存在以下特殊情況：

大樓的底層是架空的通道、公共停車、布置綠化小品、居民休閑、配套設(shè)施等公共用途，架空地板的高度應(yīng)為2.8米至3.6米之間的建筑面積不計入容積率。

建筑物頂部帶有擋土結(jié)構(gòu)的樓梯、水箱間電梯機房、結(jié)構(gòu)設(shè)備管道轉(zhuǎn)換層、底層車庫、雜物間等。當(dāng)層高在2.2米及以上的按總面積容積率計算，若高度不足2.2米按其中一部分的面積計入容積率。

建筑物的陽臺，是否是凹陽臺、挑陽臺、未封閉陽臺按其水平投影面積的一半計算，深度超過1.8米的各類陽臺、封閉陽臺按整個面積計入容積率。

半地下室屋頂標(biāo)高超過室外地坪標(biāo)高1.0米以上的建筑部分應(yīng)計入地上建筑面積的計算值：不足1.0米，不計入容積率。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，容積率公式中的總建筑面積不包括地下室、半地下室建筑面積屋頂建筑面積不超過標(biāo)準(zhǔn)建筑面積的10%的也不計算。

容積率由政府規(guī)定，一般規(guī)定如下：6層以下的多層住宅建筑為0.8至1.211層小高層住宅建筑為1.5 轉(zhuǎn)2.018層的高層住宅建筑為1.8至2.5，但往往達(dá)不到這個要求，容積率小于1.0，稱為非普通住宅。

容積率影響開發(fā)成本

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，建筑容積率直接決定了土地成本在項目開發(fā)總成本中的比重地價是一定容積率下的地價，同一地塊不同容積率下地價不同沒有容積率來討論地價是不科學(xué)的，也是沒有意義的。據(jù)估計，土地成本與房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例為40%各地通過拍賣競爭獲得土地土地成本甚至占到了開發(fā)成本的60%以上。

容積率影響住房質(zhì)量

根據(jù)容積率的環(huán)境內(nèi)涵，建筑容積率與綠地率停車場覆蓋率等環(huán)境指標(biāo)密不可分。一般來說，容積率越低，居住舒適度越高：容積率越高，項目內(nèi)人口密度越大，造成單位人口共享的教育、醫(yī)療、停車場、交通設(shè)施、健身娛樂等基礎(chǔ)設(shè)施的使用份額有所下降。同時，從開發(fā)商 s的觀點，對于容積率較大的項目，一般采用大進(jìn)深，但出于建筑成本和建筑限高的考慮，樓層的高度會隨著進(jìn)深的增加而降低，從而使得采光、通風(fēng)和視野效果變差。

容積率影響周邊規(guī)劃

容積率是詳細(xì)規(guī)劃的核心指標(biāo)，合理的容積率會影響周邊地區(qū)的人流、物流、資本流動的密度具有積極的影響并刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展等，從而產(chǎn)生集聚效益，尤其是在配套設(shè)施完備的地方，可以產(chǎn)生巨大的集聚效益，引起周邊地區(qū)房價的上漲。但當(dāng)容積率過高時，容積率會增加對周邊配套設(shè)施的壓力，導(dǎo)致整個地塊環(huán)境惡化，對房價產(chǎn)生負(fù)面影響。

生態(tài)環(huán)境

容積率受工作和生產(chǎn)環(huán)境需求的影響，過高的容積率會損害城市規(guī)劃、建筑設(shè)計中對日照和衛(wèi)生消防的要求會降低城市現(xiàn)代化水平。城市規(guī)劃法規(guī)和技術(shù)規(guī)范中的環(huán)境容量、建筑間距綠地率等規(guī)定可以影響容積率。

存在問題

當(dāng)?shù)卣蛯θ莘e率的態(tài)度

地方政府并不特別重視容積率。2010年，部分地區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃配套法規(guī)建設(shè)相對落后，近一半省份、自治區(qū)、直轄市未完成配套法規(guī)制定，在房地產(chǎn)開發(fā)中存在違法違規(guī)行為、政府相關(guān)部門監(jiān)管不力的問題依然不同程度存在。2011年1月1日實施《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》，對容積率調(diào)整等規(guī)劃指標(biāo)管理做出了更嚴(yán)格的規(guī)定，規(guī)范和控制了詳細(xì)規(guī)劃、容積率等規(guī)劃指標(biāo)的修改和管理起到重要的指導(dǎo)作用。

辦事流程問題

地積比率的厘定及規(guī)劃的存在“各說各話”交叉打架”難題。比如，2017年以來，湖北省各地普遍出臺了經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃等，由不同部門編制。發(fā)改管目標(biāo)、國土管指標(biāo)、規(guī)劃管坐標(biāo)、環(huán)保管達(dá)標(biāo)”，各個部門、多個計劃的目標(biāo)體系和價值維度的差異，往往導(dǎo)致不同計劃之間的口徑和規(guī)定不同。在一些技術(shù)細(xì)節(jié)上，規(guī)劃也是不兼容的，比如國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃期限一般為5年，土地利用規(guī)劃一般為15年，城鄉(xiāng)規(guī)劃一般為20年，以及各規(guī)劃的分類標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑、地圖的坐標(biāo)系也不一致，導(dǎo)致規(guī)劃實施的情況時有發(fā)生“打架”這種奇怪的現(xiàn)象不僅削弱了規(guī)劃的權(quán)威性和控制力，還導(dǎo)致審批權(quán)分屬多個部門，使得建設(shè)項目的審批過程漫長而低效。2018年，湖北省推出“多規(guī)合一”工作，解決不同方案之間的問題“各說各話”交叉打架”問題。

容積率使用中存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域存在違規(guī)變更計劃、容積率的調(diào)整。2009年4月至2010年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部監(jiān)察部集中開展了違法變更規(guī)劃和調(diào)整容積率專項治理。一年多來，全國共查處房地產(chǎn)項目98577個，涉及土地面積58.16萬公頃，糾正處理違規(guī)變更規(guī)劃調(diào)整容積率項目2150個，涉及土地面積7545公頃，督促相關(guān)單位繳納土地出讓金和各項費用158.02億元，罰款7.92億元，吊銷規(guī)劃行政許可47件，查處違反城鄉(xiāng)規(guī)劃管理案件1101件。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部專項治理辦公室直接組織力量核查案件線索21件，督辦移交群眾舉報案件線索195件。通過專項治理，擅自改變房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的、調(diào)整容積率的問題已經(jīng)得到控制。

容積率確定中存在的問題

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)，必須制定具體的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并取得城市規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃設(shè)計條件和圖紙。這些條件和圖紙是土地出讓合同的基本內(nèi)容。規(guī)劃設(shè)計條件的合理性直接影響總體設(shè)計方案的合理性，但現(xiàn)實中規(guī)劃管理部門在出具這些條件時存在問題。比如，控制性詳細(xì)規(guī)劃是規(guī)劃管理的核心依據(jù)，但在中小城市其實施覆蓋率并不高。賣地時，有些地方不 甚至沒有具體的規(guī)定。管理者通常只根據(jù)總體規(guī)劃粗略設(shè)定容積率，或者只設(shè)定一個范圍，導(dǎo)致規(guī)劃指導(dǎo)性差。

微觀影響

容積率的變化可以提高居住舒適度和生活質(zhì)量，滿足居民的實際需求。比如2023年，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布并正式實施《廣州市建筑工程容積率計算辦法》，廣州市規(guī)劃和自然資源局表示，為了促進(jìn)“未來社區(qū)”健康住宅”建設(shè)，《容積率辦法》將減少半開放空間和半容量的比例在住宅套房從原來的不超過15的室內(nèi)建筑面積%放寬至20%，并允許設(shè)置不小于40的連續(xù)開啟率%主景觀陽臺不限制其深度。根據(jù)規(guī)定，半開放空間是指除護(hù)欄外，至少一面沒有任何圍護(hù)結(jié)構(gòu)，具有永久性屋頂?shù)拈_放平臺，如建筑物的陽臺、入戶花園、空中花園，以及結(jié)構(gòu)內(nèi)或平臺花池和空調(diào)貨架等。

結(jié)合廣州 充足的陽光、濕熱、由于氣候多雨，《廣州市建筑工程容積率計算辦法》適當(dāng)增加陽臺等半開放空間可以提供遮陽、通風(fēng)、綠化休閑空間，提高居住舒適度和生活質(zhì)量，既體現(xiàn)地方特色又滿足居民實際需求。增加半開放空間和半容量的比例一是鼓勵建立室內(nèi)花園，方便通風(fēng)，滿足家庭消毒需要、臨時存儲和其他緩沖目的；二是鼓勵設(shè)置大進(jìn)深的多功能凸陽臺，作為住戶的承重 休閑、健身、種植具有多種功能場景的復(fù)合空間，以緩解居民 需求戶外環(huán)境，讓居民在家感受自然氛圍；三是鼓勵建立獨立的生活陽臺，與景觀陽臺分開，加強空氣對流。

中國有一些城市，比如上海、南京等地采取了容積率獎勵和開發(fā)權(quán)出讓政策，并制定了相應(yīng)的獎勵前提和標(biāo)準(zhǔn)。早在 19873356 《民用建筑設(shè)計通則》就有規(guī)定：在給定建筑覆蓋率和建筑容積率的建筑基地內(nèi)，如果建設(shè)單位愿意利用部分開放空間或部分建筑，(比如天井下層的屋頂平臺、底層、廊道等)作為一個開放空間，無條件地、作為公共交通的永久規(guī)定、僅用于休息和活動時，經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門確認(rèn)，可提高該地塊內(nèi)的建筑覆蓋率和建筑容積率”規(guī)定在2003  《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》：舊城區(qū)的建筑基地為公眾提供開放空間，符合消防、衛(wèi)生、在滿足交通等相關(guān)規(guī)定的前提下，建筑面積在滿足管理部門對開放空間技術(shù)規(guī)定的基礎(chǔ)上，可給予獎勵。

2021年合肥出臺《合肥市裝配式建筑容積率獎勵實施細(xì)則（試行）》，明確了獎勵細(xì)則。一是符合裝配式建筑標(biāo)準(zhǔn)的商品房項目，外墻預(yù)制部分的建筑面積可以不計入交易地塊的容積率。二是獎勵上限，即不計入容積率計算的建筑面積不得超過單體建筑面積的3%三獎勵對象應(yīng)以單體建筑為獎勵單元，混合建筑按比例獎勵。四是明確外墻預(yù)制部分未達(dá)到獎勵上限的，按實際建筑面積給予獎勵。

一提供國有土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)出讓前，市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出容積率等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。容積率等規(guī)劃條件未納入土地使用權(quán)出讓合同的，土地使用權(quán)出讓合同無效。以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，由建設(shè)單位向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門市人民政府申請建設(shè)用地規(guī)劃許可，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，核定建設(shè)用地容積率等控制性指標(biāo)，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位可以向當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T提出申請縣級以上人民政府申請用地后，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

二是任何單位任何人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按照《建設(shè)用地容積率管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行，不得以政府會議紀(jì)要的形式調(diào)整容積率，代替規(guī)定的程序。

三是國有土地使用權(quán)劃撥或出讓前需要調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率的，按照《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》第二十條的規(guī)定執(zhí)行。

第四，當(dāng)?shù)厝嗣裾青l(xiāng)規(guī)劃主管部門縣級以上人民政府審核建設(shè)項目時，要嚴(yán)格審查建設(shè)項目是否符合容積率要求。未經(jīng)核實或者核實不符合容積率要求的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。

五是因建設(shè)單位或個人申請容積率調(diào)整導(dǎo)致不能按期開工的項目，按閑置土地處置相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六，建設(shè)單位或者個人違反《建設(shè)用地容積率管理辦法》規(guī)定，擅自調(diào)整建筑容積率的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾青l(xiāng)規(guī)劃主管部門縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條的規(guī)定進(jìn)行調(diào)查處理。

第七，違反《建設(shè)用地容積率管理辦法》規(guī)定調(diào)整容積率或違反公開披露規(guī)定的，對相關(guān)責(zé)任人員依法給予處分等等。